De wondere wereld van WOZ

De WOZ-beschikking heeft iedereen inmiddels nu wel ontvangen. Het belang van deze beschikking was vroeger beperkt. Omdat de WOZ-waarde steeds meer belang krijgt worden wij daar, als adviseur, ook steeds vaker bij betrokken. Naast de aanslag onroerende zaakbelasting wordt namelijk ook de waterschapsheffing daarop gebaseerd, de huurwaardebijtelling in de inkomstenbelasting en de aanslag erfbelasting. Ondernemers mogen hun bedrijfspand voorts niet verder afschrijven dan tot 50% van de WOZ-waarde.

Tegen de WOZ-beschikking is bezwaar mogelijk. Niet tegen de belastingaanslagen en heffingen die zijn gebaseerd op de vastgestelde waarde. Voor de waarde van de beschikking 2014 wordt de waarde per 1 januari 2013 gehanteerd. Er is dus sprake altijd van één jaar vertraging. Bij een dalende markt is dat natuurlijk niet gunstig.

Neem bij twijfel eerst direct contact op met de gemeente. Zorg er wel voor dat de bezwaartermijn niet verloopt. Maak desnoods schriftelijk een “bezwaar tot behoud van rechten” (ook wel “pro forma”-bezwaar genoemd). Dan kunnen de gronden van het bezwaar later nog worden nagezonden. Verzoek in deze bezwaarfase ook te worden gehoord ingeval de gemeente voornemens is het bezwaar af te wijzen en vraag het onderliggende taxatierapport op. Dat is meestal direct mogelijk met de zogenaamde DIGID-code, maar kan soms ook telefonisch. In het taxatierapport staan de zogenaamde referentiepanden. Dat zijn panden die recent zijn verkocht en als vergelijkingsobject zijn gebruikt. Mijn ervaring is dat daar nog al eens wonderbaarlijke vergelijkingspanden tussen zitten.

Daarnaast kunnen bouwkundig vergelijkbare panden toch sterk in waarde verschillen omdat ze gunstiger zijn gelegen of een andere staat van onderhoud vertonen. Verouderde keukens en sanitair, een hondenkennel of honden-uitlaatplaats kan op deze wijze de waarde van een woning of pand verminderen. Net als een spoorlijn, een hangplek voor jongeren, een slecht uitzicht, of een verpauperde omgeving. Je kunt het zo gek niet bedenken of het is in de rechtspraak wel eens gehonoreerd als waarde verminderende factor. Zelfs overlast veroorzakende buren! Voor verhuurde bedrijfspanden kan een dalende huuropbrengsten ook aanleiding zijn tot waardevermindering. Ook kleine waardeverschillen moet de gemeente sinds 2010 corrigeren. Op www.waarderingskamer.nl is veel informatie te vinden over de algemene ontwikkeling van de woningprijzen in verschillende gemeenten. Maak daar gebruik van.

Mijn ervaring is dat er de laatste jaren veel verbeterd is aan de vaststelling van de WOZ-waarde. Maar als er een vermoeden bestaat dat het niet klopt dan is een bezwaar te overwegen. Let wel op, het lijkt er nogal eens op dat sommige gemeenten te makkelijk omgaan met de behandeling van een bezwaar. En als je een belastingadviseur (of taxateur) inschakelt vraag dan ook altijd om een proceskostenvergoeding. De gemeente moet soms zelfs de werkelijke kosten van de ingeschakelde adviseurs vergoeden als de gemeente ernstig onzorgvuldig heeft gehandeld of wist dat haar beschikking nooit verdedigbaar zou zijn in een verdere bezwaar en beroepsfase. Ook reis-, verblijfs- en verletkosten kunnen voor vergoeding in aanmerking komen.

Als je kunt aantonen dat er verschillen zijn met het vergelijkingsobject dan moet de gemeente aannemelijk maken dat die verschillen er niet zijn of geen invloed hebben op de waarde, dan wel dat er andere gronden zijn waarom de waarde ongewijzigd zou moeten blijven.

Als je in redelijkheid denkt in je recht te staan, geef dan niet te snel op!